天天热门:城市更新N部曲之75：“两旧一村”要不要标准化？

春节过完了，是时候回到工作中来。

单就上海的建设领域而言，规划下一年工作首当其冲的是【下一个风口是什么】？目前看来上海的下一个建设周期或波段将聚焦两旧一村。

其实早在2022年7月，“上海历史性地为中心城区成片二级旧里以下房屋改造这项持续30年的民心工程、民生实事画上圆满句号。但同时，上海还有许多零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”，居住其中的市民改造意愿强烈”。

【资料图】

腾挪顺理成章，腾挪早有端倪，腾挪势在必行。

一、由外而内：从美丽家园到两旧一村，从美颜到塑形的背后

抛开技术层面的专业讨论，站在市民的角度和立场，第一反应是需要翻篇：这不是美丽家园还如火如荼么，怎么又“两旧一村”了呢？

其实，两项所针对的改造范畴有所不同，但这看起来的关公战秦琼也并非绝对不可同日而语：既然两者的底色不同，那么改造方向应该也有所不同，换句话说——美丽家园过程中的经验和教训，是否可以在“两旧一村”中顺势而为地予以有扬有弃呢？

至少从美丽家园的市民体验而言，最大的变化是建筑外墙的变脸，虽然也有N多“在看不见的地方着力”，但美丽——首当其冲也恰如其分。相比而言， 居住条件更差、配套设施更落后、安全隐患更明显、改造难度更大的“两旧一村”，美颜虽然也是必不可少的步骤，但是强化内部肌理的正骨、调理、活血、塑形似乎更加急人所急。

从政府工作的步骤和计划来看，两旧一村将分三步走：

第一步，到2025年，全面完成中心城区近40万平方米的零星二级旧里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造；第二步，到2027年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心城区周边的城中村改造项目；第三步，到2032年，全面完成不成套职工住宅改造，全面完成城中村的改造项目。

可以说，“两旧一村”的由内而外，恰是从美丽家园到“两旧一村”的由外而内。

总之，未来十年&两旧一村！

二、由公而私：站在“居民最大资产的保值增值”角度做更新

表面上看来“形象更不堪”的两旧一村，为什么要提出由内而外或者说“内部整肃重于外部形象”呢？

这是一个出发点的问题。

站在城市管理的立场和角度，两旧一村是城市更新过程中的一个组团一个堡垒一个剖面，当然需要以攻坚克难的方式予以或解决或改善，但是在“城市更新不许大拆大建”的总纲之下，这些区域也的确面临着N多不能“一拆了之”的先天阻碍：拆不如修，改造就要尽可能一步到位地予以长效受益。

但，是否可以换位到居于其中者的受众立场来看问题呢？

他们对“天上掉下来的改造”有何愿景或者说想要达到什么目的呢？

这就需要从房地产（营销）角度来看：房子特别是上海等一线城市的房子，已经是千千万万个市民“一生最贵的资产”， 今天尚不能离开这个“居住条件更差，配套设施更落后，安全隐患更明显”的地方，不是不愿意而是离不开，所以两旧一村的改造，对于居于其中的居民而言，其实是一个围魏救赵的契机 ：如何通过改造让自己的房子可以焕然一新，可以实现自身资产的保值增值，从而在流通市场上有可能有溢价有议价权，这是居民的期待，别让它们最终成了臆想！

毕竟对一线城市而言，购房者是梯级迭代的：两旧一村的居民若有机会“时间换空间”地搬离其中，后来自有大量的刚需&首置需要在“老破小”和“远大新”之间做出选择， 试想：一旦“老破小”成了“老旧小”，再附着其本身占位市中心的配套&交通优势以及（普遍）小面积低总价优势，作为过渡居住的属性又将被放大和延长，所以两旧一村的更新——只要着力点是正确的，技术层面是可行的，真的可以实现对数百万上海居民的功在当代利千秋。

在变化了出发点之后，很多着力点就会发生微妙的偏移：比如同样的户外空间里，绿化带和车位孰轻孰重的取舍：（选择）前者代表“施予方而非居住方”，（选择）后者代表切身利益方，那么两旧一村改造之后切实想要恩泽的到底是谁？

这个选项就是“你冷”和“你妈妈觉得你冷”之间的差之毫厘谬以千里。

三、由共而个：好看的社区千篇一律，有趣的旧里百家争鸣

承接了“要绿地还是要车位”的选项，是为了抛砖引玉牵扯出在两旧一村中势必会引发纠结和争议的话题——标准化。

同样是屁股决定脑袋的立场围观：

1、政府立场，当然希望标准化，可以快速推进可以成本控制可以呈现达标；

2、业主立场，标准化也是首选，快速复制快速推进快速委托快速闭合；

3、居民立场，不论什么化，（改造）总比不改好，何况“不患寡而患不均”。

通过上述三者包括城市管理、操作实践和受众的三方立场，对标准化的执着程度其实在递减：

1、城市管理者希望快速完成城市形象的改变是重中之重，否则怎么会有“一年一个样三年大变样”的战略口号呢？

2、业主方其实没那么绝对：标准化是首选，但是站在品牌树立的角度，局部个性化做创新创意也未尝不可，毕竟“打品牌”是可持续市场开拓的差异化路径。

3、居民其实没那么复杂精深，秉承着“只要对我有利&反正不要我花钱”的兼而有之，最终朝着“只要对自己的房产保值增值有益”的个人诉求而去！

和标准化针锋相对的叫做精细化或者个性化。

普遍存在的两旧一村矛盾，要不要以个性化的方式来解决？

个性化见字如面：一案一策一实施，方案可以更加因地制宜，但是方案定制也不可避免地造成工期、成本、人力的超支，要不要这么做？

站在就事论事的立场，两旧一村分布在上海不同区域，自然有不同区域的自然资源、风貌特色、区域规划、产业布局、交通配置、人口疏密等各种不同，标准化势必“要求同一把钥匙开万把锁”，虽然不极端但也不合理。

标准化和精细化各有利弊，但在局部处缝合也有可能： 在每个区域每个版块树立一个样板工程，地方管理者是有动能的，因为这是一个全新的城市更新界面；大方向标准化结合小界面的精细化，可以让不同的两旧一村呈现不同的镜面，最大限度地利用优势规避短板。

至于市民，在摘掉“两旧一村”的历史帽檐之后，还能因地制宜地讲出自己新居的特色，不要怀疑卖房者推销自己的动能和潜力，只是过去他们没得到机会。

两旧一村的改造，肯定是上海城市更新的一个重大节点和里程碑。

最终，是“完成了”还是“完成好”，城市界面都会因此而加分。

只是，城市更新最终想要恩泽的是身边的甲乙丙丁，他们如何评价两旧一村之于自己的【喜看今昔巨变】，老百姓的口碑是由受益程度决定的。

关键词 城市更新 美丽家园 安全隐患