国家队亲自下场，深圳统租房是如何做到“一石四鸟”的？ 最新消息

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近日，深圳城中村（白芒村）因品质化综合提升工作（统租改造）引发高度关注。后台从5月31日起就陆续收到有关深圳统租的不少相关爆料，主要是房东涨租金，还有不少是房东直接清退租客。

(相关资料图)

一位平山村的租客反应，“之前这里的一房一厅月租金在2500元左右，现在房东刚刚说要3200元才租。”也有人收到房东下发的通牒：6月底之前，必须搬离，该租客和房东签订的合同还有半年才到期。

这可苦了城中村的租户了，他们不仅要在短期内搬家重新找房子，其中不少人拖家带口，而且不得不接受房租上涨的沉痛现实。

虽然6月5日深圳市住房建设局相关负责人公开回应：改造后的租金以不涨为原则，并承诺会妥善解决租户搬迁、学位等诉求；另白芒村综合整治项目现场指挥部办公室工作人员表示，统租之后搬回来租金涨幅并不高，涨幅可能不会超过10%，但仍然无法平息激烈的争议。

对此铁锤完全理解，因为对这些精打细算的租客而言，哪怕是每月一两百块钱的涨幅，足以称得上是生活不可承受之重了。要知道，住在城中村的基本上都是收入不高的底层打工族，他们最看重的就是租住性价比。说不好听点，租住在城中村的人，生存才是第一要义，他们对品质的要求并不高。

今天这篇文章，我们就来聊聊全国首个由国家队亲自下场参与的保障性租赁住房模式：统租房。

何为统租改造？

简单来说就是，统一拿下城中村房源进行改造，并对周边配套升级，最后统一出租、统一管理。这其实就是早几年就已经兴起的长租公寓。只不过长租公寓是企业在搞，而这次深圳的城中村统租改造是国家主导。以深圳白芒村为例，负责统租改造的是一家国企背景企业，且由政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由统租企业负责推进。

所以，城中村统租改造说起来简单，实际上涉及的利益是多方面的：城中村房东、租客、第三方统租企业、监管中的市场、地方政府等，可谓牵一发而动全身。

在此之前，其实万科已经在深圳大胆尝试过了。始于2017年的“万村计划”，跟今天讨论的统租改造内核是一样的，都是把城中村自建房以略高于市场的价格，统一从房东手中签下，进行改造升级后，再适当提价租给打工人。

万科的“万村计划”现在怎样了？从媒体报道的消息来看，该计划在2018年9月份就已暂停拓展。

“万村计划”之所以搁置，主要是在具体实施过程中碰到诸多难题：比如推涨房租引发租客不满，其中最典型的是富士康员工集体抗议，在一篇《致富士康员工的公开信》中，员工预计改造后的城中村房租将翻2-3倍，原本800-1000的租金，改造后可能提高到2000起步；再比如一些房东不认可这种模式，一方面协议一签就是10-12年，其中充满诸多未知变数；另一方面，多数房东有钱又有闲，自己能打理房子。从媒体报道来看，不少房东也直言表示，不想让企业把自己的房子随便装修改造一下，就轻轻松松赚一倍以上的利润。

深圳为什么要率先搞城中村统租？

根本原因有两个，其一是响应国家大力发展保障性租赁住房的号召。官⽅资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原⽬标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套（间）；

其二，深圳作为国际化大都市，却拥有1044个城中村，这里聚集了60%的城市人口。网络上甚至有人调侃，“深圳最不缺的就是求职者，最不缺的就是廉价劳动力”。直说就是，深圳现在急需提升城市形象，改善市容市貌，提高城中村的治安水平。城中村改造、配套升级，虽然治标不治本，但却可以起到多重功效，后面会详细说。

所以，为了在有限的时间内完成发展保障性租赁住房的任务，同时又不增加新的土地供应，深圳当下最好的选择就是对数量庞大的城中村动手。

有人可能会问，国家提倡大力发展保障性租赁住房，深圳为什么不能供应土地新建呢？原因很简单：一是深圳市区土地严重稀缺；二是新建涉及拆迁，成本就更高了。

过去搞拆迁改造，主要路径是地方和开发商联合，建成的新房，一部分作为商品房出售，一部分补偿拆迁户。这种模式需要有资金支持。现在房地产遇冷，开发商自顾不暇，早就不参与这类游戏了。所以最快最省钱的模式就是搞城中村统租改造。

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站在统租房的各利益阶层分析，这个模式大概会起到“一石四鸟”之功效。

第一，肥了财政。统租企业是国企背景，说穿了租金收益最后会流进政府口袋，以缓解卖地下滑的压力；

第二，大力发展租赁产业是国家的大政方针，把城中村统租改造后再出租，既实现了增加保障性租赁住房的目的，又不增加新的土地供应，土地资源得以保护，出让土地融资发展城市的模式得以维继；

第三，肥了城中村房东。这些人靠着自建房出租赚取收益，已经和普通人拉开了差距，未来这种差距会继续拉大。网上有房东开心的留言，“政府给的租金很高，经过各项的补贴叠加，租金回报可在15年左右回本，比我们自己租出去租金要高2倍以上。”

第四，个人觉得，10年长租背后大有文章，在实际执行过程中，统租企业完全可以把这10年收益打包抵押给银行，获得更高额的贷款。说通俗点，统租房就是一直能下金蛋的母鸡。

当然了还可能存在第五种好处，只是暂时还看不清楚，那就是国家层面摸清深圳小产权房的所有底细，为后期的小产权房转正或整顿做铺垫，终极目标可能是为开征房产税绸缪。

综上所述，明眼人都看得出来，统租房就是出租房版的慧泊停车，牺牲了底层打工人的租住性价比，换来了银行、地方、统租企业、城中村房东等各方的利益大获全胜。有人说，官方已经表示，统租改造后房租原则上不涨。坦白来讲，如果真的是统租改造后让城中村的居住环境大为改观，且房租不涨，那我一百个赞成这种模式。

但房租真能不涨吗？稍微想想也知道这是不可能的，因为这涉及的利益博弈太多，前期的财务测算和施工进度尚可调节把控，后期的“推高租金”基本上是无法控制的，除非财政能补贴所有参与者。

当然了，这样做似乎又违背了深圳搞统租房的最初意义——补贴财政。

天涯论坛的kk大神在十多年前就预测到会有今天的一幕：当一线城市房价达到一定高度后，会整顿城中村，限制个人房东，以公租房的方式，人为干预租房市场的供需关系，变相提高租金，补贴财政。没想到，他12年前的话，这么快就得到验证了。

凡此种种，铁锤觉得，统租房的时代已然来临了，深圳之后其它城市大概率也会跟风效仿，原因很简单，站在施政者的视野来看，这种模式“一箭四雕”，既为财政创收，又最省钱最快速完成了保障性租赁住房的大局任务。但唯一的缺点是，租客必须要为改革带来的租金上涨买单。残忍点说，这其实也符合现代社会的“众林法则”。

有人说，这样搞下去，不仅有损深圳“来了都是深圳人”的包容、友善形象，而且会挤走底层的打工人，劳动力流失，供求天平失衡，会提升企业的用工成本。蝴蝶效应的连锁反应发生，进而影响深圳的经济发展。

个人觉得，这种想法过于单纯。众所周知，北上深这种一线城市，最大的问题就是人太多，过去这些年一直在做的事情是一边吸引高质量人才，一边想方设法挤压外来人口的生存空间，通俗点说赶人。北京如此，上海如此，现在轮到深圳了。

综上所述，深圳统租房说穿了就是各方参与者获利，唯独租客落泪的住房制度改革的残酷游戏。深圳已经吹响保障性租赁住房发展的“冲锋号”，其它城市效仿跟随，恐怕也不远了。

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