需求分层释放 7月楼市“淡季不淡”

中指研究院数据显示，7月百城新建住宅均价环比上涨0.26%，同比上涨2.09%，走出结构性上涨行情。

每年7月受高温多雨天气影响，向来是房地产传统销售淡季。虽然重点城市新房及二手房成交量环比回落，但同比仍保持增长，市场韧性犹存。

中指研究院数据显示，7月份全国20个重点城市二手住宅共计成交12.5万套，成交量环比回落6.0%，同比上涨9.3%。分城市来看，北京、上海、深圳等核心城市二手房成交规模保持同比扩大态势。7月北京二手住宅成交1.4万套、上海二手商品房成交2.3万套，分别同比上涨8.5%、21.2%，持续5个月实现同比正增长；深圳7月二手房成交量同比小幅增长3.0%。

(资料图片仅供参考)

北京链家华纺易城店客户经理张飞表示，7月门店二手成交量同比增长了20%，带看量同比增加了46.53%。他认为，当前入市买家以刚需群体为主，尤以年轻人首次置业居多。今年以来，二手房交易的低首付、低利率以及公积金贷款首付比例下调等政策同时发力，极大降低了消费者的置业成本，推动了刚需群体入市。

北京链家研究院分析师冷会表示，与去年同期相比，今年7月市场表现相对较好。北京市住建委官网数据显示，7月北京二手住宅网签量为14037套，虽然环比有所下调，但同比增长9.8%。价格方面，7月二手住宅成交均价总体保持平稳，成交结构相对稳定，东城、西城、海淀、丰台等中心城区成交占比略有提升。从各区价格走势看，多数城区价格小幅波动，处于合理运行区间。

新房市场方面，市场同样表现稳健。中指研究院数据显示，7月百城新房销售面积同比增长4%，其中一线城市增长14%，二线城市同比增长9%，苏州、南京、杭州、宁波等城市同比增长超20%。

市场分层特征持续深化。深圳贝壳研究院监测数据显示，7月二手房各梯队价格表现分化，500万元以内刚需房源成交均价环比下跌1.3%，500万元-1000万元改善房源价格微涨0.1%，1000万元以上高端房源环比上涨5.7%。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，核心城市优质资产受追捧与部分城市去化压力并存，改善型需求与刚需释放节奏不一，市场正从“普涨普跌”走向“分层分化的精细化运行”新阶段。

在市场成交预期向好的同时，房企销售端同样展现较强韧性。普睿数智研究中心报告显示，7月份典型房企实现单月销售权益金额1455.7亿元，前7月累计实现销售权益金额12411.4亿元，同比降幅较上半年继续收窄。从企业权益销售额来看，1至7月龙头房企中，中海地产、保利发展两家成功突破千亿元，分别为1375.1亿元和1182亿元，头部集中度进一步凸显。

销售端的稳步回暖和资金面的边际改善，也传导至土地市场。核心城市土地拍卖热度明显回升，头部房企对核心区位“确定性”地块的参拍意愿依然强烈，但市场冷热分化特征同样显著。7月28日，上海杨浦区平凉社区八埭头组合地块经219轮竞价，由保利发展与华润置地联合体以161.2亿元竞得，成交楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%，刷新上海年内宅地总价纪录及杨浦滨江板块楼面价纪录。同日，北京朝阳区酒仙桥地块吸引越秀、招商、建发、保利、绿城、中海共6家房企参与现场竞价，经248轮线下竞价，最终中海以总价46.8亿元获取，成交楼面价81063元/平方米，溢价率25.8%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，7月楼市走出“淡季不淡”行情，是政策持续托底、核心城市需求支撑、优质改善房源集中入市等多重因素共同作用的结果。预计短期房价仍将延续结构性上涨态势，政策托底效应与市场自我修复能力将持续交织。随着“金九银十”传统旺季临近，核心城市成交有望进一步回暖，但城市间、板块间的分化仍将是主旋律。

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